集合住宅建設のためのアドバイス3/東京の設計事務所

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シーン設計工房・一級建築士事務所
●集合住宅建設のためのアドバイス

	１２．デザイナーズマンション建設の注意点普通のマンションと差別化を図るために、建築家に設計を依頼し、デザイン性の高いマンションをつくれば、事業に成功するわけではありません。建築家が収益性をかえりみず、建築費のかかるデザインに走ったり、かっこは良いけれどメンテナンスが困難な建築を造れば、収益を圧迫することになりかねません。建築としての素晴らしさはもちろん重要ですが、それだけでは賃貸経営事業の成功にはつながりません。収益型の建築に必要な建築家の力は、建築家が自分の作品をつくることではなく、オーナーさんの賃貸事業の安定性・収益性を向上させる為の、建築家のデザイン力です。コストバランスをきちんと考え、メンテナンスに考慮したデザインにすれば、周辺マンションと差別化がはかれ、町並みに貢献できるような良い集合住宅になると思います。

	１３．分譲マンション並の仕様？差別化をはかるために、「分譲マンション並の仕様です」と宣伝している賃貸マンションが良くあります。はたしてこれは差別化になるのでしょうか？ほとんどの分譲マンションの中には、賃貸として貸している部屋が必ずあります。それは分譲マンションを建てる時、地権者さんが等価交換という方法で何件か所有していて、それを賃貸の部屋にしている場合や、転勤のため等で自宅を賃貸にしている部屋があるからです。また、投資の目的で分譲マンションを購入し、賃貸としている部屋も多くあります。よって、分譲マンション並の部屋に住みたいのであれば、そのような賃貸物件を探せば良いのです。このような物件がたくさんある時代、分譲マンション並の仕様にしても、競争力はあがりません。今や、分譲マンションに無い仕様のマンションを造っていかなければ、差別化をはかることができません。では、分譲マンションにもない仕様とは？

	１４．本物の材料を使う＝分譲マンションに無い仕様シーン設計工房では本物の材料を使うことを心がけています。床のフローリングも無垢材を使っています。壁や天井もビニールクロスは使いません。これは分譲マンションには無い仕様です。無垢材のフローリングは、ハウスメーカーやデベロッパーの分譲マンションではほとんど使われません。フローリング貼と書かれていても「合板フローリング」と言って、表面だけ薄くスライスした木が、ベニヤに貼ってあるフローリングです。合板なので「くるい」が少ないですし、張物なのできれいな木だけを使い、きれいに見せることができます。それに比べ、無垢材は木の色むらもありますし、木が生きているので、湿度により伸縮もあります。夏場はきっちり敷き詰められていますが、冬場乾燥した時期は板と板の間に隙間が生じることがあります。これが消費者からクレームの対象になることがあるので、分譲マンションでは使用しないのです。「引渡し時に一番きれいな状態の商品」としてお客様にお渡しするには、合板フローリングのほうが見栄えが良いです。しかし、合板フローリングは竣工時が一番きれいですが、傷がつけば下の合板が見えてみすぼらしくなります。表面の張物がはがれてくれば、ベニヤの床になってしまいます。それに比べ、本物の材料は年数がたつほど味が出てきます。傷がついても、中まで本物ですから古くなってもみすぼらしくならず、かえって経年変化で味がでてきます。また、木がもつエネルギーなのでしょうか、不思議なことに張り物のフローリングとでは、足ざわりも明らかに違い快適です。ただし、本物の良さを理解してくれる入居者をターゲットとしたマンションでなくては、本物の材料を使うのはお勧めしません。このように本物の材料を使うことは、入居者ターゲットを絞り、分譲マンションにない仕様にする場合の、ノウハウの一つとなります。

	１５．本物の材料を使う＝環境への配慮床のフローリングに無垢材を使うことや、壁や天井にビニールクロスを使わないことは環境への配慮につながります。通常、入居者が入れ替わる時、壁が汚れているとビニールクロスを張り替えます。床の傷が目立つようになると、床材を張り替えます。その都度、はがしたものは大量のゴミとなります。新たに貼る石油製品のビニールクロスや合板フローリングを生産するためには、少なからずCO2を排出します。シーン設計工房の仕様では、できる限りビニールクロスを使わず、壁、天井は水性のペンキ仕上げ又は、構造を生かしたコンクリートの打ち放しです。入居者入替えの際、壁が汚れていればペンキを塗り替えればすみます。打ち放しコンクリートの場合は、クリーニングだけですみます。張替えのゴミは一切でません。また、床の無垢材フローリングは、張り替える必要はありません。たとえ傷がついても、中まで本物なので気になりません。傷がつくことにより、無垢材であることが確認できます（笑）何年か経って、多くの傷がついた時は、表面を削り直すことにより、元のきれいな木肌が現れます。このように入居者入替え時に張り替えの必要がないことは、環境への配慮にもなりますし、また張替えの費用が発生せずオーナーさんへの負担も軽減できます。確かに初期の建設コストはかかりますが、物件に付加価値をつけることができる上、ランニングコストを削減できることは、事業としてメリットが生まれます。そして環境問題が叫ばれる昨今、オーナーさんが環境へ配慮している姿勢をアピールすることもできます。

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	１３．分譲マンション並の仕様？差別化をはかるために、「分譲マンション並の仕様です」と宣伝している賃貸マンションが良くあります。はたしてこれは差別化になるのでしょうか？ほとんどの分譲マンションの中には、賃貸として貸している部屋が必ずあります。それは分譲マンションを建てる時、地権者さんが等価交換という方法で何件か所有していて、それを賃貸の部屋にしている場合や、転勤のため等で自宅を賃貸にしている部屋があるからです。また、投資の目的で分譲マンションを購入し、賃貸としている部屋も多くあります。よって、分譲マンション並の部屋に住みたいのであれば、そのような賃貸物件を探せば良いのです。このような物件がたくさんある時代、分譲マンション並の仕様にしても、競争力はあがりません。今や、分譲マンションに無い仕様のマンションを造っていかなければ、差別化をはかることができません。では、分譲マンションにもない仕様とは？

	１４．本物の材料を使う＝分譲マンションに無い仕様シーン設計工房では本物の材料を使うことを心がけています。床のフローリングも無垢材を使っています。壁や天井もビニールクロスは使いません。これは分譲マンションには無い仕様です。無垢材のフローリングは、ハウスメーカーやデベロッパーの分譲マンションではほとんど使われません。フローリング貼と書かれていても「合板フローリング」と言って、表面だけ薄くスライスした木が、ベニヤに貼ってあるフローリングです。合板なので「くるい」が少ないですし、張物なのできれいな木だけを使い、きれいに見せることができます。それに比べ、無垢材は木の色むらもありますし、木が生きているので、湿度により伸縮もあります。夏場はきっちり敷き詰められていますが、冬場乾燥した時期は板と板の間に隙間が生じることがあります。これが消費者からクレームの対象になることがあるので、分譲マンションでは使用しないのです。「引渡し時に一番きれいな状態の商品」としてお客様にお渡しするには、合板フローリングのほうが見栄えが良いです。しかし、合板フローリングは竣工時が一番きれいですが、傷がつけば下の合板が見えてみすぼらしくなります。表面の張物がはがれてくれば、ベニヤの床になってしまいます。それに比べ、本物の材料は年数がたつほど味が出てきます。傷がついても、中まで本物ですから古くなってもみすぼらしくならず、かえって経年変化で味がでてきます。また、木がもつエネルギーなのでしょうか、不思議なことに張り物のフローリングとでは、足ざわりも明らかに違い快適です。ただし、本物の良さを理解してくれる入居者をターゲットとしたマンションでなくては、本物の材料を使うのはお勧めしません。このように本物の材料を使うことは、入居者ターゲットを絞り、分譲マンションにない仕様にする場合の、ノウハウの一つとなります。

	１５．本物の材料を使う＝環境への配慮床のフローリングに無垢材を使うことや、壁や天井にビニールクロスを使わないことは環境への配慮につながります。通常、入居者が入れ替わる時、壁が汚れているとビニールクロスを張り替えます。床の傷が目立つようになると、床材を張り替えます。その都度、はがしたものは大量のゴミとなります。新たに貼る石油製品のビニールクロスや合板フローリングを生産するためには、少なからずCO2を排出します。シーン設計工房の仕様では、できる限りビニールクロスを使わず、壁、天井は水性のペンキ仕上げ又は、構造を生かしたコンクリートの打ち放しです。入居者入替えの際、壁が汚れていればペンキを塗り替えればすみます。打ち放しコンクリートの場合は、クリーニングだけですみます。張替えのゴミは一切でません。また、床の無垢材フローリングは、張り替える必要はありません。たとえ傷がついても、中まで本物なので気になりません。傷がつくことにより、無垢材であることが確認できます（笑）何年か経って、多くの傷がついた時は、表面を削り直すことにより、元のきれいな木肌が現れます。このように入居者入替え時に張り替えの必要がないことは、環境への配慮にもなりますし、また張替えの費用が発生せずオーナーさんへの負担も軽減できます。確かに初期の建設コストはかかりますが、物件に付加価値をつけることができる上、ランニングコストを削減できることは、事業としてメリットが生まれます。そして環境問題が叫ばれる昨今、オーナーさんが環境へ配慮している姿勢をアピールすることもできます。

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